Як звести дім на чужій землі? Майстер-клас від калуських підприємців та чиновників

 Два роки власниця на викупленій землі за будівництво не бралася, очікуючи зручного моменту. Та, коли в січні 2015 року приїхала на свою землю, була вражена, адже частина її ділянки виявилася забудованою, пишуть Вікна

Власницею 0,04 га на вулиці Грушевського в Калуші підприємиця Олександра Годісь стала ще у грудні 2012 року, підписавши з міською радою договір купівлі-продажу. У ньому зазначалося, що земельна ділянка призначена для будівництва двохповерхової будівлі магазину з житловими приміщеннями.

Оскільки жінка мешкає в одному з сіл Калущии, з будівництвом не поспішала. Аж раптом у січні 2015 року з’ясувалося, що частину її землі вже забудовано. Власниця ділянки каже:

"В одному з пунктів договору купівлі-продажу цієї ділянки було зазначено, що вона вільна від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб, не знаходиться під арештом і судових справ щодо неї немає. А відтак — земельна ділянка може бути приватизована згідно чинного законодавства України. Право власності на дану земельну ділянку я зареєструвала у квітні 2013року. Тому, коли побачила, що частина моєї ділянки уже забудована, була просто шокована".

Підприємці Володимир Поліщук, Ігор Віблий та Володимир Бакан з метою забудови земельної ділянки на вул. Грушевського, 20Б 18 квітня 2011 року уклали договір про спільну діяльність і почали забудовувати суміжну земельну ділянку. Будинок вони зводили значно більший, аніж навіть було зазначено в протермінованому дозволі, а тому він не вміщався у відведену для цього земельну ділянку. На сусідській — у них опинилися сходи, забрукована пішохідна доріжка та майже три квадратні метри самого будинку. Сусідам забудовники «підкинули» й оглядовий колодязь із люком. Зважаючи на те, що на цій ділянці знаходиться ще і розподільчий газопровід низького тиску, вона стала фактично непридатною для забудови власницею.

Олександра Годісь припускає:

"Точного місця розташування газопроводу я не знаю, тому не впевнена, що забудовником на сусідній земельній ділянці було дотримано охоронні зони даного газопроводу. Крім того, не знаю, чи був дозвіл на будівництво каналізаційної мережі, яка перетинається із цим газопроводом, адже його могли навіть пошкодити".

Жінка звернулася до ПАТ «Івано-Франківськгаз» з проханням перевірити ці факти та «вжити заходів щодо приведення будівництва каналізаційної мережі, що перетинається із розподільчим газопроводом низького тиску Ду100, до вимог чинного законодавства у сфері забезпечення безпеки газопроводів».

Керуючий Калуським відділенням ПАТ «Івано-Франківськгаз» Василь Сагайдак у коментарі повідомив, що газопровід через ділянку справді проходить. Більше того, до новобудови вже підведено газ. Щоправда, через відсутність декларації про готовність до експлуатації, яку мав би виготовити забудівник, газопостачання вимкнено і наразі не здійснюється. Керуючий додає:

"Щодо каналізаційної мережі, то запитів на погодження її будівництва до нас не надходило і, відповідно, дозвіл-погодження на проведення земляних робіт нами не видавався. Будемо з’ясовувати це питання. Адже, якщо каналізаційну мережу прокладали в 15-тиметровій зоні від газопроводу, то нас мали інформувати про це й отримувати відповідний дозвіл".

Дотримуючись законодавства, забудовник мав би мати на руках і технічні умови від КП «Водотеплосервіс». Технічні умови — це один із первинних обов'язкових документів, що дозволяє підключення комунікацій. Отримання технічних умов на підключення до інженерних мереж — важливе питання, яке необхідно вирішувати на стадії підготовки вихідних даних для проектування, адже ці документи визначають можливість забезпечення об'єкта нерухомості ресурсами, необхідними для подальшої експлуатації.

Забудовник, який брався за будівництво магазину з житловими приміщеннями, безумовно, мав подбати і про комунікації. Чи видавало КП «Водотеплосервіс» технічні умови на будівництво каналізаційної мережі? Щоб з’ясувати це, «Вікна»направили на ім’я директора підприємства відповідний запит. З відповіді на нього, яка надійшла 5 травня 2018 року, стало відомо, що за технічними умовами власник будівництва не звертався.

Газовики тим часом запевняють, що пошкодити газопровід під час будівництва каналізації навряд чи могли. Хоча, водночас, і не виключають, що порушення все ж могли бути.

"Якщо з’ясується, що каналізаційна мережа дійсно проходить через газопровід, то ми зможемо зобов’язати забудівника розкопати шурф для встановлення точного місця розташування мереж"

, — запевнив Василь Сагайдак, додавши, що його підлеглі були на «проблемному» місці та здійснювали заміри від будинку до газопроводу. Від кутів новобудови до газопроводу є від 3,2 до 3,5 метра, що відповідає вимогам.

На місце газовики виїжджали і близько тижня тому. За словами Василя Сагайдака, сконтактувати з Володимиром Поліщуком їм не вдалося (за неперевіреною інформацією, він перебував за кордоном. — Авт.). Без власника будови працівники газового господарства «шукати» каналізаційну трубу не можуть. Щодо своєї, газової, то готові надати сторонам всі необхідні їм відомості та документи.

Звідки будинок?

Дозвіл на будівництво, де нині височіє чотириповерхова будівля з комерційними та житловими приміщеннями, був виданий ще у червні 2005 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Калуша «для будівництва двоповерхової будівлі магазину з житловим приміщенням». Щоправда, термін дії дозволу становив рік, після чого його ще було продовжено до червня 2008 року. У цей період, як зазначено в Акті відділу ДАБК Калуської міської ради, який був складений торік за результатами відповідної перевірки, розміщення об’єкту в плані відповідало генеральному плану, погодженому головним архітектором міста у травні 2004 року. Далі у документі сказано:

«У період з 21.06.2008 р. до 18.07.2013 року будівельні роботи здійснювались без продовженого дозволу на виконання будівельних робіт та з відхиленням від проектної документації».

Саме в цей період, очевидно, будівля і «підросла». Документально підтверджується той факт, що в 2008 році виконавчий комітет Калуської міської ради надав дозвіл на корегування проектної документації «з метою збільшення техніко-економічних показників без зміни площі забудови». Проте, йдеться в тому ж таки Акті ДАБК, інформація про коректуру проектної документації відсутня. Станом на 18.07.2013 року об’єкт був повністю збудований, про що свідчить технічний паспорт.

Виходить, що підприємець орієнтовно вдвічі збільшив розмір будинку, який мав збудувати, і при цьому не лише не «заморочувався» з дозволами, а і «не помітив», що виліз на чужу землю.

Адвокати Микола Булавинець та Роман Дутка кажуть, що ця забудова є нічим іншим як самочинним будівництвом:

"Поняття самочинного будівництва та правові наслідки здійснення самочинного будівництва визначено зокрема у статті 376 ЦК України. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані, або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Законодавством передбачено знесення будь-якого самочинного будівництва: або тим, хто його звів, або ж за його рахунок. Право приватної власності є непорушним і згідно Конституції України стаття 41 якої говорить, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. А тому вимога Олександри Годісь щодо відновлення стану земельної ділянки, яка їй належить, є цілком логічною".

Знести будівлю чи відібрати землю?

За захистом своїх прав мешканка Калущини пішла до суду. Фактично, жінка може вимагати знесення будівлі або здійснення її перебудови таким чином, щоб об’єкт вміщався у відведену під нього площу, або ж — приведення земельної ділянки в попередній стан і навіть відшкодування витрат. У позовній заяві Олександри Годісь зазначено, що вона просить суд зобов’язати Володимира Поліщука частково знести самовільно збудовану на належній їй земельній ділянці будівлю.

Справу про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою розглядає Господарський суд Івано-Франківської області. Провадження відкрито у січні цього року. Володимир Поліщук подав до суду зустрічний позов, в якому акцентує, що його будівництво здійснювалось і було завершене ще до моменту укладання договору оренди між Калуською міською радою та Олександрою Годісь. Також у документі сказано:

"Слід зазначити також, що первісним позивачем не надано жодних доказів того, що часткова забудова придбаної нею земельної ділянки здійснювалась Поліщуком В.В. після набуття нею прав на цю землю, зокрема, на умовах оренди чи власності".

Володимир Поліщук аргументує, що на момент, коли сусідню ділянку віддавали в оренду, він був «суміжним землекористувачем щодо Годісь О.В», але меж земельної ділянки не погоджував. А тому «слід дійти висновку, що Годісь О.В. придбано земельну ділянку, яка вже була частково забудована Поліщуком В.В. і перебувала у його користуванні на умовах оренди».

На думку підприємця, виходом у цій ситуації зараз було б визнання недійсним рішення Калуської міської ради про продаж земельної ділянки Олександрі Годісь, а відтак — визнання недійсним і договору купівлі – продажу відповідної земельної ділянки та свідоцтва на право власності. Власне, з такими вимогами Володимир Поліщук і звернувся до суду у зустрічному позові.

Калуська міська рада, яка в усій цій справі відіграє не останню роль, наразі на ситуацію просто закрила очі. Начальник земельного відділу Володимир Мельник відмовився коментувати будь-що, посилаючись на те, що ще немає рішення суду. 

"Закінчиться суд — тоді будемо коментувати",

— був лаконічним посадовець, додаючи, що коментарі у пресі зараз можуть у певній мірі мати вплив на суд.

Головний архітектор міста Роман Кузик також не прояснив ситуацію ні щодо того, яким чином будинок «підріс», ні чи відповідає він будь-яким розробленим перед початком будівництва проектам. За словами архітектора, у нього просто немає жодних документів щодо цього будівництва. До забудовника він звертався і сам, але навіть копій документів не отримав.

Міська рада, проте, має претензії і до Олександри Годісь. По-перше, вона не виконала рішення виконавчого комітету щодо демонтажу самовільно встановленого нею паркана. Рішення прийняли торік. Щоправда, у ньому йшлося про демонтаж десяти гаражів і лише одного паркана. У міській раді, стверджує підприємиця, так і не пояснили, в чому саме полягає самочинність влаштування паркану на власній земельній ділянці.

Постановою Кабміну від 7 червня 2017 року №406 затверджено Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. Так, згідно п. 6 вказаного Переліку, зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів, а також свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків (щодо індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків), не потребує оформлення дозвільних документів на будівництво.

Ще один аргумент міської ради: Олександра Годісь купувала «незавершене будівництво», хоча зараз там навіть слідів того будівництва немає. Саму землю, без свідоцтва на право власності незавершеного будівництва, запевняють у міськраді, були б не продали. Втім, зараз жодного документу, який би засвідчував «відсутність незавершеного будівництва», — немає. Натомість, нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу залишається чинним та в ньому чітко зазначено, що на земельній ділянці знаходяться об’єкти нерухомого майна.

У відділі державного архітектурно-будівельного контролю Калуської міської ради повідомили, що також чекають на рішення суду. Інших важелів впливу наразі у них немає, бо документів їм також передано не було. Перевірка, яку проводили у серпні минулого року, справді, виявила низку порушень. Але навіть оштрафувати за них на сьогодні — неможливо. Начальник відділу Держархбудконтролю Калуської міської ради Анатолій Топоров зазначив:

"У відповідності до частини 11 статті 2 ЗУ «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» штраф на порушника може бути накладено впродовж шести місяців з дня виявлення порушення, але не пізніше, ніж через три роки з дня його вчинення. Будинок був повністю збудований ще до липня 2013 року, тому зараз вже ініціювати накладення штрафу запізно".

Архбудконтроль проте має право (у разі виявлення факту самочинного будівництв чи істотного відхилення від проекту) видавати припис особі, яка здійснила таке будівництво. У цьому документі про усунення порушення має бути зазначено і термін для добровільного виконання припису. Якщо ж особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган держархбудконтролю мав би подати позов до суду про знесення самочинно збудованого об’єкта та компенсацію витрат, пов’язаних з таким знесенням. У Калуші цього зроблено не було.

Олександра Годісь сподівається, що припис таки буде складено. Вона звернулася до суду з проханням «визнати незаконною бездіяльність відділу державного архітектурно-будівельного контролю Калуської міської ради» та зобов’язати його скласти відповідний припис. Наразі справа — в Івано-Франківському окружному адміністративному суді.

Фактів знесення самовільно збудованих об’єктів Калуш не пам’ятає. Максимум, на який наразі спромоглися в місті, — це боротьба з гаражами, встановлених ще десятки років тому. Демонтаж навіть цих об'єктів триває мляво і непослідовно, що вже казати про нове будівництво. Через «сплячий» режим органів міської ради, які мали б контролювати будівельні процеси, в місті понаприбудовували десятки кімнат, лоджій, балконів та інших різних за формою і розміром об'єктів. Відсутністю контролю користуються не лише «сміливі» калушани, а й деякі підприємці, які самовільно та без відповідних на те дозволів зводять кіоски та розширюють межі власних «бізнес-точок». Без дозвільних документів у місті беруться зводити навіть окремі багатоповерхівки.

Власники самобудів, проте, ризикують. Адже, не маючи документів на право власності (а щоб зареєструвати власність, якраз і треба здати об’єкт в експлуатацію, а отже, — мати всі документи на будівництво. — Авт.), не можуть повноцінно користуватись житлом. Без узаконювання самобуду вони не зможуть купити, продати, здати в оренду, залишити у спадок, подарувати будинок тощо. На незаконно зведений будинок неможливо оформити субсидію, законно підключити газ та провести інші комунікації. Крім того, з 2017 року було внесено зміни в Закони України «Про регулювання містобудівної діяльності» та «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності». Відповідно до змін, штраф за самовільне будівництво значно збільшився. Сьогодні його розмір складає 18 мінімальних зарплат і сягає 67 тисяч гривень.

Будинок на Грушевського наразі також має ознаки самочинного будівництва, оскільки будується без належного дозволу та проекту. Здати його в експлуатацію не можуть. Принаймні, інформацію про те, що будинок — зданий, не підтвердив жоден із посадовців, із якими спілкувалися «Вікна». Проте, в ньому, без газу і води, ймовірно, мешкають люди. На вікнах, як мінімум, двох квартир, — штори і квіти. Самі вікна та балконні двері — привідчинені. В одній із квартир, за існуючою інформацією, проживає син підприємця Ігоря Віблого з сім’єю. Деякий час на першому поверсі функціонував магазин будівельних матеріалів.

Фактично склалось так, що упродовж багатьох років міська влада закривала очі на самочинне будівництво, дозволивши, щоб будинок, зведений Поліщуком, Віблим та Баканом "розрісся" ледь не вдвічі, а конфлікт між калушанами — розгорівся до рівня, коли закривати на нього очі стало просто непристойно. Тепер усі погляди спрямовують на судову інстанцію, прикриваючись майбутнім рішенням суду, як ширмою. Проте, якби міські посадовці фахово виконували свою роботу, за яку отримують зарплату за кошти платників податків, Олександрі Годісь не довелося б ходити по судах, що, зрештою, є недешевим задоволенням.

Скажімо, чому скласти припис Архбудконтроль має зобов’язати суд, а не посадові повноваження? Чому комунальники не реагують на самовільне підключення до мережі навіть після того, як у відповідь на інформаційний запит підтвердились «нелегітимні» дії підприємця? Адже, фактично, використовуються міські комунікації задарма, у той час, як інші калушани сплачують за послуги «Водотеплосервісу» немалі суми.

Чому органи архітектури та земельники взагалі мовчать? Хіба мають одні підприємці працювати у правовому полі, платити усі податки та дотримуватися дозвільних процедур, а інші – нехтувати правилами та законодавчими нормами? Справді: легше змусити знести паркан, зведений на власній ділянці, ніж перешкодити незаконному будівництву. Виходить, тепер будь-хто може збудувати будинок, не «заморочуючись» дозволами, «відкусити» шмат землі у сусіда, провести мережі, не питаючись дозволу у відповідних служб та нехтуючи елементарними правилами безпеки, а міські посадовці чекатимуть рішення суду? Така ситуація не дає мешканцям міста відчуття захищеності та рівності правил гри для всіх; ділить підприємців на обраних, які можуть будуватися «без обмежень», та тих, хто має знести паркан на своїй же землі.