Від закинутого заводу – до модерного бізнес-кластера

"Промприлад. Реновація" — перший в Україні приклад перетворення закинутого радянського заводу на сучасний бізнес-кластер із залученням інвестицій громадян.

За прикладом проекту "UrbanSpace" Юрій Филюк і команда взялися за значно масштабніші перетворення Івано-Франківська, і замість того, аби забудовувати місто дешевими новобудовами, почали ревіталізацію старого заводу, пише 24 канал.

Реновація заводу

Завод "Промприлад" – одне із найстаріших підприємств приладобудування Галичини. Розташований у центрі Івано-Франківська, за радянських часів завод був платформою інновацій. Тут виготовляли здебільшого продукти для промисловості, але також забезпечували товарами й населення. Наприклад, тут робили парасольки, відомі на весь Радянський Союз, а також деталі для легкових авто. Товари експортували в понад 20 країн світу. У 1990-х роках завод приватизували та розпродали.

Зараз, використовуючи величезну територію заводу, тут створюють інноваційний центр для розвитку міста в чотирьох напрямках: освіта, мистецтво, нова економіка та урбаністика. Проект "Промприлад. Реновація" є прикладом імпакт-інвестування. Інвестори вкладаються в соціальну ініціативу, стають співвласниками заводу та отримують дивіденди. Упродовж реконструкції частка кожного інвестора зростає. На заводі поетапно відбувається перебудова під офісні приміщення, лабораторії, майстерні, виставковий та розважальний центри, готель та хостел, фермерський ринок, ресторани.

Імпакт-інвестування – це інвестиції в соціальний або економічний розвиток за умови прибутковості чи повернення коштів як мінімум. Інвестувати можна у фонди, організації чи компанії та розраховувати на довгострокову фінансову перспективу. Щоби ваші інвестиції були саме імпакт-інвестуванням, має бути позитивний вплив на соціальну чи екологічну сферу, методика вимірювання цього впливу та повернення вкладень.

Ми вже три роки в процесі. Від перших розмов до втілення було дуже багато досліджень. Нам вдалось залучити SRI International і це їхній перший проект у пострадянському просторі. Це організація, яка придумала інтернет, на секунду. Вони погодились на співпрацю, бо ми для них є одним із найцікавіших проектів у сфері імпакт-інвестування. Цей формат фінансування є альтернативним способом для системного вирішення соціальних та екологічних проблем. В нас все відбулось дуже природньо: ми спершу придумали ідею, почали її втілювати і лише згодом дізнались, що це називається імпакт-інвестуванням.

Сьогодні у світі є тенденція до створення проектів, які органічно поєднують в собі прагнення досягти економічних результатів і вирішення суспільних чи соціальних задач. Для такого типу проектів є обов'язковим досягнення показників у ROI (Return on Investment) повернення капіталу, і в SROI (Social Return on Investment), тобто створення вимірного позитивного ефекту в тих чи інших суспільних задачах. Обов'язковою умовою є виконання обох показників.

"Промприлад. Реновація" направлятиме 50% прибутку на фінансування ініціатив розвитку міста та регіону, а 30% площ центру будуть надані соціальним і громадським функціям на пільгових засадах:

Ми усвідомлювали: якщо зараз не зайти й не змінити цю ділянку, то її забудують таким традиційним житлом, якого зараз і так дуже багато. Зараз не вистачає інфраструктурних елементів, які створювали б додану вартість, окрім споживацького житла. Тому ми взялись за цю амбіцію.

"Промприлад.Реновація" – це органічне продовження проектів, якими Юрій та команда займаються більше чотирьох років. Вони робили спільні проекти з "Теплим Містом" та "Urban Space 100". Дехто з інвесторів останнього також став інверстором і у "Промприлад.Реновація".

Почалося все з того, що Юрій разом із партнерами з попереднього бізнесу переїхали з Києва до Івано-Франківська та відкрили кілька закладів громадського харчування. Тоді вони зрозуміли, що треба шукати нову платформу взаємодії:

– "Промприлад" це в рази масштабніший, амбітніший та складніший проект, і бізнес-модель тут складніша. До порівняння, в "Urban Space 100" це був одноразовий "донейт" в розмірі однієї тисячі доларів. Ці люди розуміли, що така інвестиція безповоротна. Проте, вони доєдналися до унікального проекту, який має позитивний ефект на місто. Натомість в "Промприлад.Реновація" імпакт-інвестиційна модель є економічно складнішою, але вона має ряд великих переваг. Однією з найпривабливіших є дивіденди для інвесторів. Такий бізнес побудований на взаємодії багатьох гравців і максимально інтегрований в інтереси на ринку. Він має перспективу працювати дуже довго та стабільно. Також він має значно вищий рівень захисту від політичних та економічних ризиків. Це інвестування в бізнес, обов'язковою умовою якого є прибутковість та самозабезпечення. Разом з тим він має який має на меті вирішення складних суспільних задач.

Проект "Промприлад. Реновація" вже офіційно стали власниками заводу. 1 лютого 2019 року команда підписала угоду про викуп 82% акцій заводу та внесла перший транш:

Підписання угоди про купівлю – найважливіший момент в проекті з точки зору проходження основних ризиків. Так, в нас ще багато роботи попереду, але вже зараз можна сказати, що проект відбувся. Ми не починали публічний збір інвестицій без підписаного договору, безумовно це розвязало руки і стало підтвердженням для інвесторів, що все за планом.

Пілотний етап – це поверх, який узяли в оренду й за свої кошти зробили ремонт. Зараз у "Промприладі" працюють: школа танців, барбер-академія, галерея сучасного мистецтва та творча майстерня, мультимедіа-лабораторія, дитячі клуби неформальної освіти, майстерня, кафе, бар, офіс IT-компанії, конференц-зала, урбан-лабораторія та навіть офіс Управління інвестиційної політики міськвиконкому:

Пілотний рівень проекту – це перший в Україні приклад фізичного простору, де є реальна взаємодія в трикутнику – бізнес, громадські організації та представники адміністрації. Ми маємо різні проекти в таких колабораціях. Це, на нашу думку, є дуже важливим, тому що тільки коли є здоровий діалог, то можна на суспільному рівні досягати максимального результату та позитивної динаміки.

Ми тут теж на Промприладі говоримо про створення R&D бази, наукового потенціалу з капіталізацією, але з виходом на міжнародний ринок. Сам по собі проект має багато елементів, наприклад, он той корпус – половина його це мейкер-спейс і R&D база. Центральна частина – це великі майданчики, ми зможемо тут приймати події, від 2 до 3 тисяч людей, тут будуть форуми, виставки, концерти, цієї інфраструктури дуже не вистачає місту.

Територію заводу перебудовують, враховуючи, однак, історичну важливість об'єкту, зазначає Юрко:

Історичну прохідну заводу ми не захочемо змінювати навіть після повної реалізації нашого проекту.

Пілотний третій поверх корпусу В – це лише 5% від усієї території "Промприладу". Проте навіть тут чимало можливостей для розвитку, креативу, взаємодії та синергії – створено вже близько 120 робочих місць у перших орендаторів. Більш того, запити щодо вільних площ надходять чи не щодня – наразі потенційний попит становить близько 98% від запланованих реконструкцій. Проект функціонує за всіма канонами енергоефективності:

– На фасадах – фібропанелі. Там 25 см утеплювача, енергоефективні вікна, тепла підлога. Ми не використовуємо газ, тільки електроенергію по нічному тарифу. Таким чином, ми в 4 рази енергоефективніші, ніж оці середньостатистичні новобудови.

Юрій розповідає, що у "Промприлад.Реновація" можна вкласти гроші в різному розмірі – від тисяч до мільйона доларів і, напротивагу вкладенням у комерційне житло, ці гроші постійно працюватимуть:

Створюючи такий проект, ти робиш добру справу. Адже це капіталізація для міста, розвиток економіки. Якщо будувати комерційну нерухомість – інвестиція повертатиметься довше. Це примітивне мислення і швидкі гроші для забудовників. А тут воно побудовано на ринку заробітчан, для яких це єдиний інвестиційний варіант – купити квартиру дітям, а потім уже ще одну, на здачу. Це бульбашка, яка рано чи пізно лусне. Забудовується бездумно, якість базова, бо для людей, які переїжджають із села в місто, будь-які умови будуть кращими за ті, де вони були попередньо.

Батько Юрія, за іронією долі, є одним із тих, хто забудовує місто житловою нерухомістю. Юрій пояснює своє ставлення до цього так:

Я не коментую бізнес батька, якраз через конфлікт інтересів, як зрештою не коментую інші бізнеси в контексті будь-якої критики. Наш підхід – шукати точки розвитку і обєднання в нових ціннісних рамках і старатись своїми прикладами мотивувати мігрувати в ці нові підходии і стандарти інших.

Співпраця з містом

Проект "Промприлад. Реновація" – це підприємство нового типу, яке будується на принципах спільного фінансування:

Половина проекту буде належати некомерційному та неприбутковому однойменному фонду "Промприлад", який буде реінвестувати частину своїх прибутків у проекти соціального розвитку. Наприклад, підтримка мистецтва, науки, освіти, інкубаційних програм. А іншу половину інвестицій ми спрямовуємо власне на вільний ринок у вигляді цінних паперів, і будь-хто може купити долю цього великого бізнесу, стати співвласником, претендуючи на долю прибутків. Тобто половина повертається інвесторам, а половина постійно реінвестується на розвиток міста та регіону у вищезгаданих галузях.

Таким чином планують створити в просторі інфраструктуру, якої не вистачає в Івано-Франківську. Саме це допоможе місту перезавантажитись із пострадянських контекстів у сучасні:

– Промприлад може стати прикладом, як у містах із несприятливими стартовими умовами – відсутністю підтримки з боку держави – створювати точки розвитку на базі занедбаних пост-індастріал місць. У будь-якому пост-радянському місті можна знайти дуже багато таких "сірих зон", закинутих або напів закинутих заводів, фабрик, яким можна задати новий розвиток.

Ми пояснюємо, що збереження індастріалу це важливо, і ми ще більше думаємо, як підкреслити українсько-радянський індастріал, як унікальність саме цього регіону, це важливо, бо ідентичність і ДНК треба берегти.

Процес відновлення триває вже понад три роки – від перших розмов та досліджень і до реальних кроків. На проект уже залучили перших 1,8 мільйони доларів. Половина цих коштів – це грантова підтримка від міжнародних і украінських організацій, друга половина – 23 приватних інвестори. Частка Юрія наразі становить – 450 тис доларів. За 2019 планується залучити наступних 5 млн З них 500 тис. вже залучили в січні.

Масштабному проекту онлайн-платформи ініціатив "Тепле місто", частиною якого і є проект ревіталізації "Промприладу", вдалося залучити понад 60 бізнесів до об'єднання у трикутнику "місцева влада-бізнес-громада" :

Є філософія, яка пояснює, що вмикання соціально незахищених груп або проблематик у пряму економічну діяльність – це набагато ефективніше. Якщо знаходити такі способи, тоді ці проблеми вирішуються системно. До того ж, ці незахищені групи включаються в повноцінне життя, воно і приємніше й ефективніше, і мають свій вплив.

Амбіції та плани

Загальний бюджет проекту – 25 мільйонів доларів. Протягом наступних 3-4 років команда проекту планує повністю закінчити реконструкцію та ревіталізацію проекту в повному масштабі:

– Зараз треба створювати прецеденти та показувати ринку, роз'яснювати ці нові потенціали та можливості. Ринок ще дуже мало знає цю сферу. На західних ринках є багато імпакт-інвест фондів. Тобто це якраз фонди, які шукають комерційні проекти з великим соціальним впливом. В Україні одним із таких фондів можна вважати Omidyar Network. Але в них на сьогодні ще немає жодного профінансованого проекту на території України саме як імпакт-інвестиції. На даний момент тільки грантова гілка. Тому я очікую появи більшої кількості гравців на українському ринку і власне формування цього ринку. Ось ті складові, які необхідні, щоб ринок розвивався: підприємці, проекти, але потрібні й інвестиції, які розуміють специфіку цього ринку і готові в нього вкладати. Тобто, ми фактично і створюємо такий ринок. Також цей проект може бути інструментом для вирішення суспільних задач, не тільки в Україні. Нас підтримують і німецькі фонди, бо, як виявилось, для їхньої країни це цікаво. Ми більше будували модель для країн із подібними контекстами, там де є низький рівень освіти, економіки та мистецтва та де немає підтримки з боку держави, а виявляється, що і для таких країн, як Німеччина, це може бути цікавим, бо це community building process.

Юрій розповідає, що такий шлях відновлення просторів – це загальносвітовий тренд, просто до нас він тільки почав приходити. Після індустріальної та постіндустріальної революції виникло багато непотрібних приміщень. У них – унікальна потужність, дух історії та атмосфера, тому логічно їх було б перепрофілювати:

Хочемо повернути доступність. І так само "інклюзивність" стосовно поколінь, різних сфер, пересікання між ними. Бо ті проблеми, які притаманні нашому поколінню й ще більш молодшому, це те, що ми начебто "все розуміємо", що світ інакший, а наші батьки та діди цього не розуміють. Але мудрість досягається, коли поєднуються ці досвіди разом. Ми зараз якраз хочемо ці речі докупи з'єднувати.

Юрко розповідає, що класним є саме усвідомлення масштабів потужностей заводу, його обладнання та значення:

Велич, яка застигла – ось таке відчуття. Ми жартуємо – try to make Promprylad great again! Новий продукт, з новими сенсами, а не просто взяти і зруйнувати старе. Ми вивчали історію заводу. Він реально був дуже потужний, був лідером R&D в регіоні. Це була величезна інфраструктура. Тут навіть була своя кіностудія, уявляєте?

"Прoмприлад" може стати точкою позитивного наповнення в місті, посилити його ініціативами:

– "Промприлад" повністю співпадає з внутрішніми амбіціями, і це правда може давати позитивний ефект. Ми створили перший фізичний простір, де є колаборація в трикутнику на фізичному рівні. Вона є цілком реальна, а не лише декларативна. Це спільні проекти між різними гравцями і ця співпраця створює нові додані вартості. Мені подобається, що у Франківську ми маємо можливість реалізовувати свої мрії та приходити до нових моделей розвитку суспільства. Позначка бізнесу і соціального бізнесу на мапі України – у Франківську.