Земельні аукціони Івано-Франківська не поповнюють міську скарбницю з 2009 року
Влітку міське управління земельних відносин оголосило конкурси з відбору виконавців робіт із землеустрою та оцінки земель для продажу на земельних торгах.
Розпочалась робота з підготовки до чергового земельного аукціону. У міськвиконкомі сподіваються його провести ще до кінця цього року. Але знайти потенційно комерційно привабливі та необтяжені земельні ділянки, які придатні для продажу на конкурентних засадах, виявляється, не так легко. І навіть попередньо напрацьований перелік земельних ділянок, які планувалося виставити на земельні торги, доводиться коригувати та вилучати з нього окремі землі.
Успішний старт
В Івано-Франківську, який свого часу був серед лідерів за темпами будівництва, земельні аукціони мали б стати джерелом суттєвого поповнення міської скарбниці. Відповідно до генерального плану забудови перспективним напрямком розвитку обласного центру Прикарпаття мав стати так званий мікрорайон №7. Він знаходиться на відстані 3,8 км від центру Івано-Франківська у районі Калуського шосе. Планувалося, що цей мікрорайон на 30 тисяч мешканців можна буде забудувати за чотири роки.
Саме три земельні ділянки (одна площею 5 га та дві по 0,75 га) цього мікрорайону під житлову та громадську забудову винесли на перший земельний аукціон, що відбувся 16 квітня 2007 року. Участь у торгах тоді взяли зо два десятки учасників, але всі три лоти за 37 мільйонів гривень придбала одна особа. Від першого земельного аукціону міський бюджет отримав 33,3 млн. грн.
Другий земельний аукціон відбувся наприкінці серпня 2008 року. На нього виставили чотири ділянки по 0,0910 га кожна вздовж виробничих приміщень арматурного заводу на вул. Коновальця. Він поповнив міський бюджет на 1 млн. 140 тис. 480 гривень, а загальна сума продажу чотирьох лотів склала 1 млн. 267 тис. 200 грн.
Наступного року на земельні торги міська влада виставляє ще п’ять ділянок загальною площею 7,8897 га на Калуському шосе і від їхнього продажу планує отримати орієнтовно понад 56,5 мільйона гривень. Але у 2009 році аукціон уже не відбувся через відсутність учасників. Через рік на аукціоні намагались продати право оренди цих ділянок на 25 років під спорудження об’єктів житлової та громадської забудови, гіпермаркетів, торгово-офісних приміщень та об’єктів роздрібної торгівлі, однак знову ніхто на це не зголосився. Не вдалося міськраді віддати ці землі і під спорудження обласного перинатального центру за урядовою програмою.
У 2011 році земельні аукціони у місті не призначались і не проводились. Ще чотири ділянки площею 0,3386 га для будівництва торгово-офісних приміщень на вул. Дорошенка та Б.Хмельницького і двох багатоквартирних житлових будинків із закладами громадського призначення на вулиці Флотській міська рада намагалася продати з аукціону у квітні 2012 року, але знову безуспішно.
Згубна цінова політика
Невдачі з проведенням останніх земельних аукціонів міські чиновники пояснюють високими стартовими цінами земельних ділянок, які відлякували потенційних покупців. Відповідно до чинного законодавства, вони були встановлені на рівні нормативної грошової оцінки земель, яка у кілька разів більша за експертно-грошову оцінку, наближену до ринкової. Зміни до законодавства щодо формування стартової оцінки земельних ділянок на рівні нормативної грошової оцінки внесли саме у 2009 році. З тих пір у місті й не відбувся жоден земельний аукціон.
Останню нормативну грошову оцінку землі для Івано-Франківська у 2008 році розробив Київський інститут «Діпромісто». Оцінка проводиться за відповідною методикою і залежить від певної зони міста, функціонального призначення, місця розташування та розміру земельної ділянки. На всі складові оцінки є спеціальні індекси і локальні коефіцієнти, які враховують рельєф, наявність інфраструктури, інженерних мереж, вплив природних факторів тощо.
Експертно-грошову оцінку землі проводять ліцензовані експерти. Є кілька методик, які враховують всі вищеперелічені критерії нормативної грошової оцінки, але експерти при цьому ще й здійснюють економічний аналіз аналогічних ділянок на найближчих територіях і встановлюють реальну ринкову вартість землі. Якщо є попит на землю – вона дорожча, якщо ні – дешевша. Таким чином для Івано-Франківська експертна оцінка землі в середньому у 2-3 рази менша від нормативно-грошової.
Торік Верховна Рада України ухвалила Закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону», відповідно до якого стартова ціна з продажу земельних ділянок на аукціонах формуватиметься на рівні експертної грошової оцінки. Саме з огляду на це міська влада покладає великі надії на успішне проведення подальших земельних торгів.
Не придатні для забудови
Впродовж останнього часу земельна комісія міської ради пропонувала чимало нових земельних ділянок для вивчення можливості їхнього продажу з аукціону. Але цьому передує досить складна і тривала у часі процедура. Спершу пропоновані земельні ділянки вивчаються та опрацьовуються відповідними службами і підрозділами щодо самої можливості їхнього продажу. Департамент містобудування і архітектури видає заключення щодо відповідності генплану забудови. Управління Держкомзему, яке веде облік землекористувачів, перевіряє, чи земельна ділянка вільна, чи зайнята, чи перебуває в оренді тощо. Також перевіряються санітарні та інші норми, які впливають на можливість продажу земельних ділянок і ведення на них будівництва.
Після таких перевірок залишаються лише ті ділянки, які справді можна беззастережно продати, і навіть попередньо напрацьований перелік земельних ділянок, які планувалося виставити на земельні торги, доводиться коригувати та вилучати з нього окремі землі. Так, управління земельних відносин підготувало на сесію міськради проект рішення «Про виключення з переліку земельних ділянок несільськогосподарського призначення з продажу права власності на конкурентних засадах». Відповідно до нього, ділянка на вул. Хмельницького (поруч будинку № 57-а) вилучається з цього переліку через те, що вона входить до схеми розташування культових споруд. Ділянка на вул. Дорошенка (поруч буд. № 28) – через скарги громадян. Ділянку на вул. Флотській (біля буд. №50-а) нададуть «Укрзалізниці» замість відомчого дитсадка, який вона передає містові. А на ділянці на вул. Миру, навпроти буд. № 106, вже влаштували дитячий майданчик.
Ще 12 ділянок визнано такими, що не потребують підготовки до продажу на конкурентних засадах. Зокрема, під ділянкою на вул. Мельника проходять підземні інженерні мережі. Забудова ділянки на площі Міцкевича, 8, 12-а, 14 та пл. Ринок, 18 суперечить пожежним, санітарно-гігієнічним нормам та порушує цілісність історико-архітектурного ансамблю. На двох ділянках на Калуському шосе, відповідно до детального плану забудови, передбачена лише індивідуальна забудова. Ділянка на вул. Чорновола, 161 межує з військовою частиною і наразі не з’ясований її статус. Забудову болота на вулиці Ребета не погодили управління меліорації та управління екології. Ділянка навпроти «Центру кераміки» на вул. Надрічній знаходиться в охоронній зоні моста. А наявна інфраструктура не дає можливості сформувати земельні ділянки для продажу з аукціону ще на п’яти пропонованих адресах: на вулицях Довженка, 9-б, Дорошенка, 3-а, Івасюка, 30, Стуса, 43-45 та вул. Пулюя, 16.
