Зміна тренду: Незаконні забудови більше не в моді

Два роки тому перші акції протесту проти незаконних забудов розпочалися в Івано-Франківську. Сьогодні жодне самовільне будівництво не залишається непоміченим. Що більше протестів та уваги до незаконних забудов, то важче недобросовісним забудівникам обманювати надалі.

Як перевірити, чи законне будівництво на вашому подвір'ї, і застрахуватися від купівлі квартири на 6-му поверсі 5-поверхового будинку?

Київське метро переповнює реклама нових житлових комплексів, поверх якої, наче штамп, великі яскраві літери «Законне будівництво». Забудівники й самі зрозуміли, що на переповненому ринку житла найкраще боротися за покупців не лише дешевшими квадратними метрами, а й гарантією того, що люди спокійно вселяться у квартири і не чекатимуть на введення будинків в експлуатацію та присвоєння їм поштової адреси невідомо скільки, пише Уфра

А можуть і не дочекатися, адже долю конфліктних забудов суди можуть вирішувати роками, а в результаті винесуть рішення про знесення самобуду. Репутацію забудівника такі скандали підмочують миттєво.

Київська міська рада запустила сайт Містобудівний моніторинг, який пропонує карту з усіма будівництвами, що ведуться чи вже завершені у столиці. Клікнувши на адресу, можна побачити, чи будівництво є законним, та перевірити перелік дозвільних документів, які має забудівник. Незаконних будівництв, судячи з сайту, у Києві копиця. Покупці можуть робити свідомий вибір.

У Львові міська рада теж презентувала карту незаконних забудов. Об’єктів там наразі 30, хоча активісти говорять про понад сотню самобудів. Нещодавно мер Львова Андрій Садовий публічно закликав львів’ян не купувати квартири у чотирьох житлових комплексах, щоб люди не ризикували грішми. Садовий також звернувся до правоохоронних органів з проханням призупинити незаконний продаж квартир у цих будинках.

Небайдужі львів’яни, яким набридло поодинці боротися з незаконними забудовами, об’єдналися в ініціативну групу та висунули низку вимог до влади, регулярно проводять пікети під міськрадою. Ще два роки тому у Львові випадки протестів проти незаконного будівництва були поодинокими.

Два роки тому перші акції протесту проти незаконних забудов розпочалися в Івано-Франківську. Сьогодні жодне самовільне будівництво не залишається непоміченим. Що більше протестів та уваги до незаконних забудов, то важче недобросовісним забудівникам обманювати надалі.

Франківській владі не складе проблем за прикладом Львова чи Києва створити комунальний сайт для моніторингу законності будівництва. Минулого року стартував сайт Стопбуд із переліком незаконних забудов у місті та історіями конфліктів мешканців із забудівниками. На сторінці сьогодні 10 об’єктів. Через сайт можна повідомити про нове незаконне будівництво.

Що робити, якщо у вашому дворі з’явився будівельний паркан...

... або вже вирито котлован і ви маєте підозри, що будівництво незаконне? Забудова вважається незаконною тоді, коли будинок будується не на тій землі, без необхідних дозвільних документів або з грубими порушеннями, як от збільшенням площі чи поверховості.

Вирахувати самовільне будівництво нескладно: воно починається з паркана. Перед початком будівництва місце має бути обгороджене, а на інформаційному щиті повинна бути повна інформація про об’єкт будівництва: фотографія або візуалізація майбутнього будинку, декларація про початок будівельних робіт, хто будує, телефони для зв’язку. Відсутність інформації часто вказує на незаконність будівництва.

Як тільки виникли сумніви щодо законності, варто з’ясувати, хто і що будує.

Громадські активісти Максим Кицюк та Михайло Джогола, ініціатори створення Стопбуду, радять мешканцям починати зі створення ініціативної групи з жильців будинків, інтереси яких зачіпає сумнівне будівництво. (Механізм створення ініціативної групи – тут). Надалі голова групи є законним представником громади у всіх подальших діях.

Наступний крок – отримати максимум інформації про будівництво та замовника. Найкраще надіслати письмові інформаційні запити одночасно в департамент архітектури та містобудування при міськвиконкомі та в обласне управління державної архітектурно-будівельної інспекції (далі – ДАБІ). Якщо будинок вже частково збудовано, варто просити ДАБІ перевірити законність будівництва. Запит може надіслати будь-хто з мешканців, зазвичай, голова ініціативної групи, або юридична особа – ОСББ чи громадська організація.

Громадський активіст Тарас Случик радить вже на цьому етапі підключати депутатів. Особливо, якщо стурбованих мешканців небагато або ж вони не готові активно займатися цією справою. «Знайдіть депутата міської ради на своєму окрузі або зверніться до якого-небудь знайомого депутата і попросіть його надіслати депутатський запит у відповідні інстанції і дізнатися максимум про будівництво та забудівника», – радить Случик.

Як самому перевірити забудівника на чесність

Мешканці можуть перевірити чесність забудівника самотужки або звернутися в ДАБІ з проханням перевірити законність будівництва.

Найважливішим документом, який дозволяє розпочати будівництво, є декларація про початок будівельних робіт – її реєструє ДАБІ.

«Декларація – це кінцевий документ, який оформляє наше управління, а київська інспекція реєструє. Якщо є декларація, це означає, що забудівник зібрав повний пакет документів: документ, що засвідчує право власності на землю чи договір оренди ділянки, містобудівні умови та обмеження, проект будівництва тощо», – пояснює Михайло Ткачук, заступник керівника обласного управління ДАБІ.

Наявність декларації означає, що замовник отримав офіційний дозвіл на початок будівельних робіт, але є нюанс. Забудівник сам вносить в декларацію усі дані і здає її в центр надання адміністративних послуг, а звідти вона потрапляє в ДАБІ. Ні в адмінцентрі, ні в ДАБІ не перевіряють достовірність інформації – декларацію реєструють автоматично, якщо всі графи заповнені. Не зареєструвати декларацію ДАБІ не має права. Перевіряє достовірність даних інспекція вже тоді, коли на будову поскаржаться мешканці або влада. Тому варто подавати у ДАБІ не лише запит на інформацію про об’єкт та забудівника, але й просити перевірити законність будівництва.

Ткачук визнає, що забудівник може обдурити інспекцію і подати у декларації недостовірні дані. Скажімо, написати, що орендує ділянку, а насправді самовільно будує на комунальній землі. Схожа історія трапилась з незаконною забудовою на вулиці Мельничука, 14 – 16. Справа застрягла у судах. Будинок вже добудовують, але міська рада не має наміру віддавати забудівнику землю в оренду.

Забудова по вулиці Мельничука 14 – 16. Фото Наталі Голомідової

Декларацію про початок будівельних робіт не видають без низки документів. Треба перевірити, чи забудівник не вписав у декларацію вигадані номери документів, а справді має їх на руках. Необхідні для реєстрації декларації документи: документ про право власності чи користування земельною ділянкою; містобудівні умови та обмеження; проектна документація будівництва, експертиза проекту, характеристика житлового будинку, зокрема, поверховість.

Тотальна перевірка

ДАБІ перевіряє не лише об’єкт будівництва та достовірність наданої забудовником інформації, але й також департамент містобудування та архітектури. Наприклад, чи правильно архітектор видав містобудівні умови та обмеження, чи відповідають вони генплану. Скажімо, в історії з незаконною забудовою на вулиці Гімназійній, за словами Михайла Ткачука, містобудівні не відповідають генплану.

Містобудівні умови та обмеження – обов’язковий документ, який замовник будівництва має виготовити до початку будівельних робіт. Це вихідні дані, як от параметри будівлі, площа, поверховість, на основі яких архітектор розробляє робочий проект будівництва, який має пройти експертизу у відповідній експертній структурі. Проект перевіряють на міцність та надійність. Номер документа-експертизи вноситься у декларацію про початок будівельних робіт. Видає містобудівні умови та обмеження департамент містобудування та архітектури.

Хоча забудівник зобов’язаний дотримуватись містобудівних умов та обмежень, департамент архітектури не має повноважень ані перевіряти, ані контролювати будівництво чи накладати штрафні санкції при порушеннях. Ці повноваження має інспекція архбудконтролю.

Якщо забудівник подав недостовірні дані, інспекція виїжджає на місце, перевіряє. За недостовірність даних передбачені штрафні санкції. Інспекція дає припис про припинення будівельних робіт. Свідомий забудівник повинен зупинити будівництво, як це, за словами Михайла Ткачука, відбулося на вулиці Церковній, 25 після активного втручання громади. Якщо забудівник продовжує будувати, далі – суд. Суддя може винести постанову про знесення самовільного будівництва чи кількох поверхів.

Ткачук пояснює: «Перед тим, як написати позовну заяву про знос, забудівнику даються приписи з певним терміном: що анулювувати, що ліквідувати. Якщо забудівник не виконує умови, інспектори знову приїжджають, складають акт, оформляють постанову і подають позов до суду. Суди затягуються надовго. В Івано-Франківську було прийняте рішення про знесення 4 поверхів на Мазепи, 35-а. Але люди вже купили квартири і тепер захищають свої інтереси в суді».

Забудова на Мазепи, 35-а. Фото: stopbud.if.ua

Прецедентів знесення самобудів у Франківську не було. По-перше, це дуже дорого. Зносити незаконно збудовані поверхи чи всю будівлю за вироком суду забудовник буде змушений власним коштом. Змусити його це зробити фізично не може жодна служба.

Тому боротися з незаконною забудовою треба починати відразу, як тільки з’являється будівельний паркан. 

На етапі, коли з’ясувалося, що забудова незаконна, Тарас Случик радить залучати всі методи для зупинення будівництва. «Якщо треба – починаючи від акцій протесту під міською радою і закінчуючи акціями під офісом забудівника чи будинком, де він мешкає. Якщо люди переконані, що будова незаконна, всі методи боротьби з нею, що не порушують Кримінальний кодекс, є законними».

Не купити кота в мішку

Як застрахуватися від придбання житла у незаконній забудові? Незалежно від того, чи будинок уже зведений, чи будівництво ще не розпочалося, слід перевірити документацію на нього (до підписання договору купівлі чи пайової участі). Йдемо в офіс забудівника чи агенції, яка продає квартири, і просимо показати пакет дозвільних документів. Якщо забудівник сумлінний, всі документи нададуть без проблем. Якщо ж документи відмовляються надавати або надають лише декларацію на початок будівництва без документів на земельну ділянку та містобудівних умов та обмежень, це дає підстави сумніватися у законності будови. Вимагайте весь пакет документів. Покажіть їх юристу.

Якщо у декларації вказано, до прикладу, що будинок буде 5-поверховим, а вам пропонують квартиру з 6-го поверха і вище – це ще один сигнал. Забудівник може переконувати, що отримати необхідний дозвіл на добудову поверхів не буде проблемою, але історія з незаконною добудовою поверхів на Мазепи, 35 може стати уроком, адже міська влада не має наміру узаконювати самобуд і присвоювати йому поштову адресу, не зважаючи на те, що люди придбали квартири на незаконних поверхах. Конфлікт вже кілька років вирішується в суді. Люди кажуть, що не знали про незаконність збільшення поверховості.

Перевірте в Інтернеті повідомлення про цього забудівника і його фірму. Раптом, з’ясується, що попередні, зведені ним об’єкти, не здані в експлуатацію, або він продає квартири у самобудах, які ніколи не будуть добудовані? Спитайте на форумі, що люди можуть розповісти про забудівника. Хто володіє інформацією, той не дасть себе обдурити.