Врятувати озеро: чи зможе громада повернути землю?
Скандал із забудовою території біля міського озера набирає обертів. Орендарі ділянок Костянтин Бородайко та Ріяфет Гасимов сподіваються досягти компромісу з громадою і забудувати частину території. Громада категорично проти компромісів і хоче у зеленій зоні бачити парк. Справа йде до суду
Як з’ясував «ГК», франківці мають досить примарні шанси повернути приозерну ділянку у комунальну власність, бо, згідно з земельним законодавством, вона перестала бути «зеленою зоною» ще 10 років тому.
Конфліктне питання щодо долі приозерної території мала би вирішити комісія при міському голові, членами якої можуть стати чимало активістів, які виступають проти забудови, якщо на те буде воля мера. У конфлікті громади проти забудовників мер несподівано став на бік громади. Несподівано – бо спершу Віктор Анушкевичус публічно похвалив проект забудови зеленої зони від «Вамбуду», проти якого громада повстала, а потім ще й наголосив, що ділянка біля озера є не улюбленою зоною відпочинку франківчан, а звичайним смітником. За декілька днів мер все-таки підтримав намір людей залишити там зелену зону і разом із активістами поприбирав частину скандальної ділянки, яка в оренді у Бородайка. Чимало франківчан у соцмережі назвали цю акцію цирком. Вони були недалекі від істини.
Іменем України
Конфліктна територія – це шість гектарів землі біля міського озера. З боку вулиці Ленкавського 1,88 га орендує депутат міської ради, приватний підприємець Ріяфет Гасимов. З боку вулиць Гурика - Південний бульвар – Проектна ділянку площею 4 га орендує ТзОВ «Розважально-відпочинковий центр «Гаразд» (Костянтин Бородайко). Підпис Віктора Анушкевичуса стоїть на останніх договорах оренди обидвох ділянок. На сесії міської ради мер пояснив, що віддати земельну ділянку в оренду Гасимову міську раду змусив суд.
Минулого тижня депутати міськради під тиском громадськості проголосували за те, щоб не продовжувати договір оренди земельної ділянки для Гасимова, який закінчився 6 березня цього року. Відповідний лист Гасимову, підписаний міським головою, було надіслано 31 березня. Ситуація пікантна, бо, за інформацією «ГК», Гасимов планує незабаром очолити Департамент екології ОДА. У лютому він розпочав процедуру припинення підприємницької діяльності, адже держслужбовець не може займатися бізнесом. В той же час на ділянці Гасимова триває будівництво, яке веде генпідрядник ПП «Вамбуд».
«Згідно з декларацією на початок будівельних робіт, Ріяфет Гасимов будує фізкультурно-оздоровчий комплекс на 4-7 поверхів», - повідомив в.о. начальника інспекції Держархбудконтролю в області Роман Пацак. Спортивно-оздоровчі споруди – це єдине, що дозволено будувати у зеленій зоні. Чи бувають фізкультурні комплекси семиповерховими - а сьогодні збудовано вже 6 поверхів – зараз вивчає прокуратура. Зовні фізкультурно-оздоровчий комплекс нагадує звичайну багатоповерхівку. В тому, що Гасимов має намір будувати житло, переконує й проект «Вамбуду», презентований під час вирішення спірних питань генплану. На проекті з боку Ленкавського – ряд багатоповерхівок висотою 7-9 поверхів. Такі ж багатоповерхівки «Вамбуд» планує збудувати і на ділянці Бородайка. (Про проект “Вамбуду” “ГК” писав у №12 від 19 березня 2015 року.)
Як зауважив Микола Ковальчук, представник ПП «Вамбуд», якщо договір оренди не продовжать Гасимову чи юридичній особі, яка представлятиме його інтереси, Гасимов буде судитися і суд виграє. Ковальчук також був переконаний, що виграє суд і Костянтин Бородайко, з яким міська рада на вимогу громадськості має намір достроково розірвати договір оренди. Нагадаємо, договір дійсний до 16 березня 2017 року. Чому забудовник так переконаний у перемозі орендарів ділянки?
Згідно з генпланом, обидві ділянки – це зелена зона. Будувати житло у зеленій зоні заборонено. Щоб збудувати тут багатоповерхівки, треба було спершу змінити цільове призначення і перевести зелену зону під зону житлової забудови, пояснює головний архітектор міста Володимир Гайдар. Раніше це можна було зробити рішенням сесії міської ради. Сьогодні це можна зробити лише затвердивши зміни в генплані. І «Гаразд», і Гасимов надіслали листи до головного архітектора з проханням змінити функціональне призначення орендованих ними ділянок на багатоквартирну житлову забудову. Процес коригування генплану триває, тож чи буде враховане прохання орендарів - невідомо.
«Позиція громади, що за генпланом там зелена зона, – хибна. Громада не володіє ситуацією. Цільове призначення землі визначається земельним кадастром, тому твердження юриста пані Романко, що ця ділянка належить до земель рекреації, – також хибне», - наголошує Костянтин Бородайко.
Зелена зона – давно не зелена
У договорі оренди з Гасимовим за підписом Анушкевичуса зазначено, що земельна ділянка надавалася йому в оренду «для будівництва спортивно-відпочинкового комплексу з житловими будинками та закладами громадського призначення». У договорі оренди з ТзОВ «Розважально-відпочинковий центр «Гаразд» цільове призначення землі – землі житлової та громадської забудови. Його також завірено підписом Анушкевичуса. Якщо за генпланом на цій ділянці досі зелена зона, чому ж міська рада проголосувала, а мер підписав такий, здавалося б, завідома незаконний документ?
В управлінні земельних відносин міської ради поділяють думку головного архітектора. Начальник управління Кирило Обладан також наголошує: «Генплан є чинним, а згідно з цим документом, територія довкола озера – це зелена зона. Обидві земельні ділянки під житлову забудову ніхто ніколи не передавав. У договорах оренди вказана загальна назва категорії землі – землі житлової забудови, але вид використання землі – отой оздоровчий комплекс - в межах рекреаційного призначення зеленої зони. Вид використання землі ніхто також не міняв». Які підстави мали орендарі, щоби прописати в договорах оренди призначення під житлову забудову, Обладан каже, що не знає. Порадив звернутися в так званий Держкомзем.
Начальник відділу Держземагентства в Івано-Франківську Івано-Франківської області Любомир Озарко ставить крапку в цій дискусії: «Обидві ділянки належать до категорії земель житлової та громадської забудови. Це відображено у кадастровій карті, і кожен може перевірити цю інформацію». Перевіряємо її просто у кабінеті начальника. Цільове призначення обидвох ділянок - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. А як же зелена зона та генплан?
За словами Любомира Озарка, у 2003 році був даний дозвіл на проведення проектно-пошукових робіт ТзОВ «Гаразд Україна» для будівництва розважально-відпочинкового комплексу. У 2004-му рішенням виконкому за підписом тодішнього мера Зіновія Шкутяка було надано дозвіл на складання проекту землеустрою на відведення земельної ділянки. У 2006 році зареєстрований договір її оренди ТзОВ «Гаразд Україна», підписаний Шкутяком, в якому цільове призначення земельної ділянки вже змінене і затверджене сесією міськради. Таку ж процедуру зі зміни цільового призначення ділянки, каже Озарко, пізніше здійснив Ріяфет Гасимов. У тому ж 2006-му році дозвіл Гасимову на початок проектно-пошукових робіт, які здійснюються при відведенні земельної ділянки, підписав уже не Шкутяк, а Анушкевичус.
«Сьогодні процедура відведення землі змінилася, але з того, що я можу судити, обидві земельні ділянки було відведено законно, - розповідає Озарко. - При їх відведенні були сплачені втрати сільськогосподарського виробництва, оскільки ці ділянки вважалися пасовищами і, очевидно, належали до категорії земель сільськогосподарського призначення. Зміна цільового призначення робилася проектом землеустрою. При відведенні землі якраз і відбулася зміна цільового призначення, бо земля була переведена в іншу категорію – земель житлово-громадської забудови. Цей проект затверджено рішенням сесії міської ради 20.02.2006».
Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» прийняли у 2011 році. Саме він визначає пріоритетність генплану при встановленні цільового призначення землі. Оскільки відведення земельних ділянок відбулося задовго до прийняття цього закону, при зміні цільового призначення згаданих ділянок генплан до уваги не брали.
«Так, сьогодні ми всі бачимо, що за генпланом там є зелена зона. Але є договір оренди, яким земельна ділянка передана для будівництва житлового комплексу. Закон не зобов’язує чинне землекористування приводити до вимог генплану. Якщо я маю город, а за генпланом там санітарно-захисна зона, то це не означає, що я мушу йти і переводити цю ділянку під санітарно-охоронну зону», - пояснює Любомир Озарко. З його слів випливає, що чинний генплан попросту не відповідає реальному стану земельної документації. Якби щось у процесі відведення земель тоді відбувалося незаконно, то міська рада не прийняла би рішення, запевняє Озарко.
Цирк для громади
Якщо долю обох ділянок вирішуватиме суд, то орендарі, схоже, матимуть вагомі аргументи на свою користь. Костянтин Бородайко вважає, що перш ніж розривати договір оренди в суді, конфліктні питання мають бути розглянуті на комісії. «Треба спершу дослідити право проводити забудову. Рік тому мені пролонгували даний договір ще на три роки, а тепер громада у кількості 30 чоловік прийшла на сесію й ініціювала заяву щодо його розірвання. Як орендар я не зробив жодного порушення. Сьогодні я плачу понад 40 тисяч гривень щомісяця за цю ділянку і ні на годину не спізнився з оплатою. Я ж віддаю ці гроші міській раді, яка сама дала мені цю ділянку під забудову. Вчора сказали: бери, забудовуй, а сьогодні вже розривають договір?» - обурюється він.
Бородайко переконаний, що суд - це «нікому не потрібна крайність»: «Треба вибудовувати компроміс - дитячий садочок, зменшення кількості забудови... Якщо чубитись, виграють тільки політики і недобросовісні». Із тим, що політики перед виборами заробляють собі дивіденди, варто погодитись. За останніх два тижні не зробив політичної заяви з приводу забудови озера й на підтримку громади хіба лінивий політик.
Чи міг міський голова, прибираючи, фактично, чужу земельну ділянку і обіцяючи людям, що там буде парк, забути, що вона давним-давно призначена під житлову забудову? Чи міг не знати начальник управління земельних ресурсів, що робиться з землею в центрі міста? Якщо чиновники знають про ці документи, то публічна підтримка ними громади й справді перетворює ініціативу проти забудови озера на цирк.
Оскільки на даний момент існують розбіжності між генпланом та земельною документацією, довірити вирішення цього питання міськрада й справді може судові. Чинна каденція міської ради також може підтримати громаду і не проголосувати за внесення змін до генплану, про які просять Бородайко з Гасимовим. Із попередніх заяв депутатів можна зробити висновок, що голосувати за зміни в генплан вони наразі не мають наміру.
Якщо припустити, що міська рада виграє суд і договір на оренду ділянки з боку вулиці Ленкавського не продовжать, повернути землю в комунальну власність навряд чи вдасться, адже на ній триває будівництво. «Гасимов може скористатися цілком легальною схемою. «Вамбуд» чи інша юридична структура оформить на себе власність – незавершене будівництво і звернеться до міської ради з проханням укласти договір оренди землі під його власністю. Міська рада відмовить. Представник Гасимова звернеться до суду і виграє його, оскільки він матиме у власності об’єкт», - розповідає Тарас Случик, експерт Інституту політичної освіти. Крім того, коли будівництво буде завершене, власник отримає право вимагати земельну ділянку для обслуговування об’єкта. Але чи буде мати місто в результаті цієї схеми обіцяний фізкультурно-оздоровчий об’єкт?
Наразі, каже Случик, «критично важливо створити тимчасову контрольну комісію міської ради щодо питання забудови біля міського озера із залученням активістів. Комісія має повноваження заслуховувати відповідальних чиновників, розглядати проекти рішень і готувати висновки та рекомендувати механізм вирішення проблеми ради. Комісія при міському голові, на жаль, не має чітко визначених повноважень, виписаних законом. Складно буде комісії при виконавчому комітеті контролювати роботу виконавчого комітету».
